Všechny cesty sice vedou do Říma, ale nemusí vést k vašemu pozemku! Jaké další strašáky okouknout než koupíte pozemek k výstavbě?
Nemůžeme si pomoct, ale nějak nám to připomíná cimrmanovské „Mladý pane, viděl jste někdy důl? To je díra v zemi. Peněženku mi můžou vzít, kočár mi můžou vzít. Ale důl? Ten se může zasypat, zatopit, ale nikdo vám ho nemůže vzít!“ S pozemkem je to podobné. Člověk by řekl, že na první pohled se na něm dům postavit dá. Je to víceméně rovný kus země, velký tak akorát… ale legislativa nebo místní úřady s vámi nemusí souhlasit.
Když kupujete stavební pozemek, ohlídejte si těchto 5 věcí!
Koupě pozemku je jedna z nejtěžších disciplín, která vás může v realitních obchodech čekat. Alespoň pro laika to může být cesta opravdu trnitá. Už dříve jsme si říkali, jak vybrat stavební pozemek. Každého by asi napadlo zajít na katastr (nebo si informace stáhnout online) apod. My se ale nyní zaměříme na strašáky nebo, chcete-li kostlivce, které čas od času vypadnou ze skříně.
Strašák č. 1: Inženýrské sítě aneb „Jó, voda? Ta tam je! Tam je vody!“
Zasíťovaný nebo nezasíťovaný? To je, oč tu běží! Vždy je lepší kupovat zasíťovaný pozemek, to je jasné. Ale není každý den posvícení a pozemků je málo, asi jako hřibů praváků v lese plném muchomůrek. Když narazíte na pěkný pozemek s přípojkami inženýrských, je to jako vyhrát v bingu. Raději si ale zkontrolujte, zda jsou přípojky zkolaudované a pilíře a šachty máte na svém pozemku. Majitel by měl mít ke všemu dokumentaci. Chtějte její kopii.
Chytákem na kupující jsou „sítě v dosahu“. To znamená, že pozemek zasíťovaný není, ale soused ob čtyři domy má vodu, plyn i elektriku. Na vás v tomto okamžiku je si zjistit, kolik natažení sítí na váš pozemek (a posléze i k domu) bude stát a jestli je to vůbec možné. Vzdálenost sítí je klíčová. Výše vaší investice do pozemku se totiž tímto může rapidně navýšit.
To, že sítě existují, neznamená, že se k nim budete moci připojit!
Nesmírně důležitou otázkou je i kapacita sítí. Může se vám totiž stát, že po koupi pozemku zjistíte, že na obecní kanalizaci se nenapojíte z důvodu nedostatečné kapacity místní čistírny odpadních vod. A vícenáklady jsou na světě. Neexistuje žádné místo, kde by vám podali všechny informace naráz na stříbrném podnose. Proto je potřeba obejít obec, stavební úřad nebo zajít přímo k provozovateli sítí.
A když byla řeč o vícenákladech – v případě třeba již zmíněné nedostatečné kapacity obecní čističky odpadních vod (a tedy nemožnosti napojení se na kanalizaci) to pro vás znamená nutnost budovat vlastní čističku odpadních vod nebo septik. Obojí je nutné udržovat. ČOV nemusíte vyvážet, ale jednou ročně se odkaluje kalovým čerpadlem. Septiky a jímky musíte nechávat pravidelně vyvážet fekálním vozem. Pokud by připadala v úvahu pouze tato možnost (protože některé obce nedovolují zbudování vlastní čističky odpadních vod), zjistěte si, odkud jezdí nejbližší fekální vůz a jaké jsou náklady na vývoz.
Strašák č. 2: Územní plán aneb „Když kupujete stavební pozemek, podívejte se, co říkají úřady, ne prodávající!“
Předně je třeba říct, že pozemek, na kterém ještě nic nestojí, není „stavební“. Územní plán vám ale může říct, zda je pozemek „plochou k bydlení“. Také vám povypráví plno dalších nezbytností – třeba jak vysoký dům může být, jakou má mýt střechu a také kolik máte na pozemku nechat zeleně. Čtení v územním plánu je vyšší dívčí, ale dá se v něm s trochou praxe vyznat. Pokud se nechcete pouštět do bádání, vypravte se na stavební úřad v obci, kam pozemek spadá. Když kupujete stavební pozemek, je kolečko po úřadech, dá se říct, nutností. Alespoň pro jistotu.
Na stavebním úřadu nebo přímo na odboru územního plánování vám zpravidla také řeknou plno dalších zajímavostí. Například se ptejte na ochranná pásma. Nemusíte ani kupovat pozemek v NP Šumava. Známe totiž i ochranné pásmo vysokého napětí nebo ochranné pásmo lesa a mnohá další. V textové části územního plánu se dozvíte, co to konkrétně pro váš pozemek znamená, ale počítejte s tím, že se vždy jedná o významné omezení. V určité vzdálenosti od těchto objektů nebo míst totiž není možné stavět.
Strašák č. 3: Příjezdová cesta aneb „Veď mě dál, cesto má!“
„Cestička k domovu známě se vine…“ Karel Václav Rais asi u svého domu příjezdovou cestu nikdy neřešil, jinak by totiž nevzpomínal s takovým sentimentem. Příjezdové cesty bývají občas pěkný oříšek. Ke každé stavbě je totiž dle zákona nutné zajistit přístup po zpevněné pozemní komunikaci široké nejméně 2,5 metrů a končící nejdále 50 m od stavby. Nebudeme vás zatěžovat dalšími parametry, to je totiž na dlouhé povídání. Podívejme se spíše na jiný aspekt. Kdo „cestičku k domovu“ vlastní?
Pokud je vlastníkem příjezdové cesty obec a v katastru nemovitostí je uvedeno, že se jedná o komunikaci, máte vyhráno. Ale nemusí být vždy vše zalité sluncem. Zákon o pozemních komunikacích rozlišuje dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Předpokládáme, že k pozemku povede buď místní, nebo účelová komunikace. Místní komunikace jsou vždy ve vlastnictví obce, kde se nachází, a může je užívat kdokoliv.
O něco složitější je to s účelovými komunikacemi. Ty může vlastnit kdokoliv, tedy i soukromník. Zákon přitom rozlišuje účelové cesty, které jsou přístupné a které nejsou přístupné. Případné spory rozhoduje silniční správní úřad. V minulosti však soudy dovodily, že za veřejně přístupnou účelovou komunikaci lze považovat cestu, kde její majitel (i mlčky) souhlasí s tím, že se po ní jezdí. To znamená, že ji již několik let užívají lidé k přechodu či přejezdu a majitel jim v tom nebrání. Pokud máte v hledáčku pozemek, ke kterému vede pouze takováto cesta, měli bychom se být vámi na pozoru. Soudní pře může případnou budoucí výstavbu nepříjemně oddálit!
Strašák č. 4: Věcná břemena aneb „Co je moje, je i tvoje!“
To, zda se k pozemku vážou věcná břemena (služebnosti) zjistíte na katastru nemovitostí nebo Czechpointu, kde si necháte za poplatek vyhotovit list vlastnictví. Na listu vlastnictví je toho k prostudování většinou dost. Dozvíte se, kdo je skutečným majitelem, zda pozemek koupil, zdědil, dostal nebo získal třeba vyrovnáním majetku při rozvodovém řízení. Dozvíte se výměru pozemku, ale pozor – nedozvíte se, zda se na pozemku dá stavět! To je častý omyl. Jak bylo řečeno dříve, jako stavební parcely jsou označeny pouze pozemky, kde stojí nebo stála stavba. Z katastru se tedy dozvíte, zda je pozemek veden jako orná půda, zahrada, trvalý travní porost apod. To ale neznamená, že by se na něm (ne)dalo stavět. To se dozvíte na odboru územního plánování či stavebním úřadě.
Ale vraťme se k věcným břemenům. Většina lidí se jich děsí jako čert kříže – uvidí na listu vlastnictví věcné břemeno a couvají z koupě. Přitom pozemek nemusí být břemenem jen zatížen, věcné břemeno může být zřízeno i v jeho prospěch! Třeba může být uvedeno, že majitelé pozemku parc. č. XY mají právo chůze po sousedním pozemku. Jak je ale odlišit?
Ne každé věcné břemeno pozemek znehodnotí, naopak! Občas se poštěstí a kupujete stavební pozemek „s výhodami“!
Věcná břemena, která byla zřízena ve prospěch pozemku, najdete na listu vlastnictví pod písmenem B – „jiná práva“. Obvykle vám údaj na listu vlastnictví nic příliš konkrétního neřekne, většinou jen to, o jaké právo se jedná a na základě jaké listiny bylo zřízeno. Kopii konkrétní listiny, kde již budou veškeré a zcela vyčerpávající informace, získáte opět na katastru. Tam tedy zjistíte, zda jako majitel pozemku máte právo užívat cizí studnu / jezdit po něčím pozemku / pást krávy na něčí louce apod.
To, co vás ale bude zajímat, protože vás to bude jako budoucího vlastníka omezovat, je napsáno na listu vlastnictví pod písmenem C – „omezení vlastnických práv“. Opět se dozvíte, o jaký typ věcného břemene se jedná a na základě jaké listiny bylo zřízeno. Na katastru vám zhotoví kopii dané listiny a vy následně zjistíte, zda po pozemku mohou chodit sousedé, zda bylo listinou zřízeno, že pod částí pozemku vedou sousedovy inženýrské sítě apod. Ne každé věcné břemeno znamená hned tragédii! Opravdu je potřeba si zjistit veškeré informace a zvážit, zda je pro vás překážkou.
Strašák č. 5: Sousedé aneb „Dobré ploty dělají dobré sousedy!“ (R. L. Frost)
Nejen pro budoucí stavbu, ale i pro budování dobrých vztahů v ulici se vyplatí si své sousedy „omrknout“. Mnoho pozemků v nabídkách realitních kanceláří se promění v „ležáky“ právě proto, že sousedé nemají v okolí zrovna dobrou pověst. Kupujete stavební pozemek? Naše rada: Obejděte budoucí sousedy!
Když se vrátíme ke stavbě, dobré sousedské vztahy se vyplatí ještě před tím, než kopnete do země. Stavební úřad může vaši stavbu povolit buď klasicky, tj. vydáním územního rozhodnutí a stavebního povolení, nebo tzv. zjednodušeně. K tomu ale potřebujete právě sousedy a jejich souhlasy! Zjednodušeným způsobem (pomocí vydání územního rozhodnutí a odsouhlasení ohlášení stavby) postavíte rychleji. Pokud se budete chtít vydat touto cestou, musíte k žádosti přiložit souhlasy všech přímých sousedů – a to souhlas obce, pokud je vlastníkem sousedící komunikace, nebo osob, které jsou oprávněné ze služebností (věcných břemen) k sousedním nemovitostem.
Kdy vám mohou sousedé při plánování stavby „zavařit“?
I v případě klasického postupu – ocitáme se tedy v situaci, kdy žádáte o vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení – vám mohou sousedé celý proces zkomplikovat. Stanou se totiž účastníky řízení a mohou k vaší stavbě uplatňovat námitky. Ty stavební úřad posoudí a vyjádří se k nim. Protože i proti tomuto rozhodnutí stavebního úřadu se mohou sousedé odvolat, vyplatí se jít cestou kompromisu a se sousedy se domluvit.
Patříte mezi šťastlivce, kteří už svůj vysněný pozemek mají a žádní kostlivci ze skříně na ně nevypadli? Gratulujeme! Rádi vám pomůžeme dotáhnout váš sen do cíle a na pozemku vám postavíme dřevostavbu – buď typový dům Easyhomes nebo dřevostavbu na klíč!