Většina staveb financovaných hypotékou proběhne bez větších komplikací. Přesto se v praxi opakují situace, které mohou klientovi, bance i stavební firmě zbytečně zkomplikovat život.
Nejde o strašení. Spíš o praktické upozornění pro každého, kdo se chystá stavět dům a bude část ceny hradit z hypotéky. Financování novostavby totiž není totéž jako koupě hotového bytu nebo domu. U novostavby banka neuvolní celou částku najednou. Peníze posílá postupně podle toho, jak stavba přibývá a jak ji vyhodnotí odhadce.
A právě tady mohou vznikat nedorozumění.
Banka není účastníkem smlouvy o výstavbě
Banka samozřejmě řeší, co se staví, za kolik a jakou bude mít hotový dům hodnotu. Nehlídá ale všechny povinnosti, které má klient vůči stavební firmě podle smlouvy o dílo.
Typickým příkladem je splatnost faktur. Stavební firma vystaví fakturu, klient ji má podle smlouvy uhradit v určité lhůtě. Jenže u hypotéky do toho vstupuje odhadce, kontrola prostavěnosti, schválení v bance a teprve potom uvolnění peněz. Dříve jsme měli u faktur kratší splatnost, ale u hypoték se ukázalo, že to často není reálné. Proto je potřeba nastavit platební kalendář tak, aby odpovídal skutečnému fungování banky.
Když banka peníze pošle později, obvykle tím sama nic neporušuje. Řídí se vlastními podmínkami a peníze uvolní až ve chvíli, kdy je podle ní všechno splněno. Pro klienta je proto důležité řešit způsob čerpání hypotéky ještě před podpisem smlouvy o výstavbě.
Když odhadce vidí stavbu jinak než harmonogram
Další komplikace může nastat ve chvíli, kdy bankovní odhadce vyhodnotí, že aktuální hodnota rozestavěné stavby ještě neodpovídá částce, kterou má banka uvolnit.
Zjednodušeně řečeno: stavební firma může čekat na úhradu, aby mohla pokračovat. Klient ale zároveň potřebuje, aby stavba pokračovala, protože jinak mu banka další peníze neuvolní. Vznikne kolečko, které nikdo nechce.
Takové situace nejsou každodenní, ale stát se mohou. Řešení se pak hledá individuálně. Někdy stavební firma část prací dočasně předfinancuje, jindy musí klient krátkodobě doplnit vlastní zdroje. Nejlepší je ale těmto situacím předcházet správně nastaveným čerpáním hypotéky.
Finanční poradce ano. Ale musí znát novostavby
Finanční poradce může být při stavbě domu velmi užitečný. Klient díky němu není odkázaný jen na jednu banku a na informace z pobočky. Dobrý poradce ví, co lze po bance chtít, jaké dokumenty budou potřeba a jak celý proces nastavit.
Zásadní ale je, aby měl zkušenosti právě s financováním novostaveb. Hypotéka na koupi hotového bytu a hypotéka na postupnou výstavbu domu jsou dvě různé disciplíny.
V praxi jsme například zažili situaci, kdy klientka měla finanční poradkyni od začátku. K dispozici byl časový plán i návrhy smluv. Až po podpisu smlouvy o výstavbě se ale ukázalo, že podle podmínek banky musí být základy hotové výrazně dříve, než odpovídalo původnímu harmonogramu. Navíc šlo o zimní období, kdy se základy neplánují úplně snadno. Kdyby se tato informace řešila dřív, šlo se tomu přizpůsobit mnohem lépe.
Nejnižší sazba nemusí být nejlepší řešení
Při výběru hypotéky se klienti často soustředí hlavně na úrokovou sazbu. To je pochopitelné, protože sazba je vidět na první pohled. U výstavby domu ale není hypotéka jen o desetině procenta.
Důležitá je také zkušenost banky s postupným čerpáním, rychlost schvalování, požadavky na dokumenty, přístup odhadců a schopnost řešit nestandardní situace. Banka s o něco lepší sazbou může v praxi způsobit zdržení, které klientovi přinese víc starostí než úspory.
Zkušený poradce obvykle ví, se kterými bankami má u novostaveb dobrou zkušenost a kterým se raději vyhnout. Ne proto, že by některá banka byla špatná obecně, ale proto, že financování výstavby má svá specifika.
Nová realita: elektronické stavební řízení
Do financování dnes vstupuje i změna komunikace se stavebními úřady. Stavební povolení a další dokumenty už stále častěji nepřicházejí jako papírové fascikly s kulatým razítkem, ale elektronicky.
I to může banku překvapit. Setkali jsme se s případem, kdy banka požadovala projektovou dokumentaci s klasickým razítkem, přestože stavební úřad už dokumentaci vydal elektronicky. Nakonec se vše vysvětlilo, ale podobné nedorozumění může zbytečně zdržet čerpání peněz.
Jak tomu předejít?
Z naší zkušenosti pomáhá hlavně několik jednoduchých pravidel:
- řešit financování co nejdříve,
- vybrat finančního poradce, který má zkušenosti s hypotékami na novostavby,
- porovnávat banky nejen podle sazby, ale i podle praxe s postupným čerpáním,
- sladit platební kalendář se způsobem čerpání hypotéky,
- ověřit si předem, jaké dokumenty bude banka požadovat,
- umožnit přímou komunikaci mezi stavební firmou a poradcem.
Za Easyhomes klientům doporučujeme řešit hypotéku přes poradce, který náš proces zná. Ne proto, aby klient neměl možnost volby, ale proto, že dobře nastavená komunikace mezi klientem, bankou, poradcem a stavební firmou šetří čas, nervy i peníze.
Shrnutí
Hypotéka na novostavbu není jen formulář v bance. Je to součást celého procesu výstavby. Když se nastaví špatně, může zpomalit stavbu, zkomplikovat platby a vytvořit tlak na všechny zúčastněné.
Dobrá zpráva je, že většině problémů se dá předejít. Stačí řešit financování včas, vybrat zkušeného poradce a nepodcenit komunikaci. Pak se z hypotéky nestane překážka, ale funkční nástroj, který pomůže dostat nový dům od projektu až k předání.